Ván bài tháu cáy

LTS: Những động thái mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam gần đây như hạ lãi suất tiền gửi xuống 12%, nới lỏng việc cho vay BĐS là những nỗ lực của CP VN nhằm giải cứu ngành bất động sản. Liệu những biện pháp đề ra ở trên có giải quyết vấn đề này không?

Ngày 11-04-2012, Thống đốc NHNN VN Nguyễn Văn Bình tuyên bố mở room tín dụng cho các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, tiêu dung. Đặc biệt, dư nợ tín dụng bất động sản được mở với mọi hình thức cho vay. (Vef, 11/04/2012)

Họ đang tháu cáy, đánh các lá bài mà chính họ trước đây cũng biết là hết sức nguy hiểm. Năm ngoái, chính họ ra lệnh xiết chặt tín dụng bất động sản xuống còn 16%. (CafeLand, 06/07/2011)

Năm nay, khi các doanh nghiệp BĐS lún sâu vào nợ nần và dự đoán không còn tiền trả lãi ngân hàng kể từ quý III (Vef, 21/03/2012). Tình hình bi đát hơn bao giờ hết thì họ đành tung ra quyết định ngược lại với chính quyết định của họ năm ngoái nhằm vớt vát tình hình.

Thế nhưng họ chỉ càng đổ dầu vào lửa, khi bỏ hết tất cả các rào cản trong việc cho vay BĐS.

Các ngân hàng kể từ thứ 4 tuần này được quyền cho vay BĐS vô hạn định, đến gần 100% tiền dân gởi vào cũng được (Vef, 10/04/2012).

Chứ tính đến hiện nay thì cho vay trực tiếp vào BĐS chỉ 10%, và cho vay với BĐS làm thế chân thì 60%.

Việt Nam ngày càng bị lún sâu, sa lầy KT, còn CP VN chỉ ráng vớt vát.

Tuyệt vọng

Trong khi đó, nợ có BĐS cầm cố đã lên tới 60% tổng dư nợ, tức là 1,8 TRIỆU TỈ ĐỒNG, tức khoảng 85,7 tỉ USD (Gafin, 11/04/2012). 

Hàng loạt doanh nghiệp BĐS đang muốn, hoặc PHẢI, bỏ của chạy lấy người, bỏ số BĐS cầm cố nay ĐÃ xuống giá thấp hơn số tiền đang nợ ngân hàng. Họ bỏ chạy hàng loạt thì sẽ gây hiệu ứng dây chuyền, do các ngân hàng PHẢI bán ra số BĐS bị cầm cố để thu lại tiền, và như vậy càng xô đẩy giá BĐS xuống vực thẳm. 

Và khi đó, các ngân hàng sẽ chỉ thu lại 1 phần nhỏ trong số 1,8 triệu tỉ đồng đã cho vay, ví dụ như chỉ 50% (đã là quá rộng), thì số lỗ lên tới 900 ngàn tỉ đồng, tức 42,86 tỉ USD, số tiền QUÁ LỚN để NHNN có thể in ra để cứu, để trả lại cho dân chúng gởi vào ngân hàng.

Do đó, việc "cứu BĐS" phải xảy ra, NHƯNG đây chỉ là biện pháp mà chính CP VN cũng biết chỉ có tính cách TẠM THỜI, vì SỨC CẦU vẫn rất thấp, cho dù lãi suất giảm vài % thì cũng không thêm bao nhiêu người mua, vì họ đơn giản là không có tiền trả hàng tháng trong 20 năm, cho dù lãi suất = 0%. 

Trừ khi có làn sóng ngoại quốc đổ vào ào ạt, nhưng như vậy cũng không phải là không có vấn đề, do vô số việc như giao thông, luật pháp, giáo dục (họ sẽ đòi có trường quốc tế), nhân quyền, xích mích sắc tộc, trộm cướp, v.v...

Chúng ta thấy rõ là CP VN đang sử dụng nhiều chính sách mà chính họ cho là RẤT NGUY HIỂM, KHÔNG THỂ SỬ DỤNG chỉ cách đây mấy tháng, ví dụ như việc bỏ BĐS ra khỏi nhóm "cho vay hạn chế", tăng tín dụng, tăng cấp vốn cho vay (khác vốn điều lệ) cho các ngân hàng, v.v...

Chứng tỏ 1 sự TUYỆT VỌNG trong chính sách, mà chính họ hẳn cũng nhận ra và lo sợ cùng cực.

Hết cách

 
Trong buổi đối thoại giữa Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia và Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TP.HCM, viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên phát biểu:

“Thái độ của cuộc họp phản ánh mức độ gay go của nền kinh tế như thế nào, tình hình rất là căng thẳng. Thị trường BĐS là thị trường tài sản lớn nhất hiện nay, nếu nó nguy kịch thì tầm chấn động của nó sẽ rất khủng khiếp. Nhà nước có đủ sức cứu thị trường BĐS không? Bơm lượng tiền khổng lồ, dẫn đến lạm phát ngay, nền kinh tế sụp đổ ngay. Dùng lượng tiền vừa phải để giải cứu, đó là một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu cầu. Anh Ngoạn có hứa kéo mấy bộ vào đối thoại với DN, tôi sợ không biết lúc ấy còn bao nhiêu người đến dự với tư cách là ông chủ hay là lúc đó đã về quê kiếm ăn rồi. Mong TPHCM có những sáng kiến, những gợi ý để trung ương đưa ra được những giải pháp cho sát sườn”. (Lao Động, 12/04/2012)

Ông Thiên này khá thực tế. NHNN không thể bơm ra 1 triệu tỉ đồng cứu BĐS, vì KT sụp đổ NGAY.

Phải bơm ra vừa phải, và ông ta hy vọng vào "một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu cầu". 

Điếu ông ta lo ngại là ĐÚNG, NHƯNG CHƯA ĐỦ.

Vì cho dù chạy vào túi người "có nhu cầu", thì nhóm người này có ĐỦ KHẢ NĂNG TRẢ LẠI HAY KHÔNG?

Theo tôi là KHÔNG, vì lẽ đơn giản, người ta không tích lũy tư bản, không làm dư tiền, đủ để trả tiền mortgage (vay thế chấp BĐS), CHO DÙ lãi suất = 0%. 

1 căn hộ loại rẻ tiền cũng vào khoảng 100 ngàn USD/, tức là 2.100.000.000 VND, trả trong 20 năm, tức 240 tháng, thì nếu lãi suất 0% thì phải trả 8.750.000/ tháng. 

Theo tính toán thông thường, tiền nhà không thể hơn 30% thu nhập SAU THUẾ, vậy thì phải có thu nhập 29.167.000 VND/ tháng (U.S HUD, 16/02/2012). 

Làm sao tìm ra hàng trăm ngàn người có thu nhập 30 triệu đồng/ tháng, chịu mua các căn hộ giá 100 ngàn USD?

Mà đó là giá tiền lời 0%, chứ nếu tiền lời chỉ cần 15% mà thôi thì hàng tháng phải trả 27.652.580 VND, và phải có thu nhập 92.175.000 VND/ tháng.

Dùng mortgage calculator tại đây: http://www.mortgagecalculator.org/

THỰC TẾ, làm sao tìm ra cả trăm ngàn người có thu nhập 92 triệu VND/ tháng chịu mua các căn hộ giá 100 ngàn USD, là các căn thuộc loại rẻ hiện nay? 

Tại Mỹ, nơi thu nhập bình quân đầu người 50 lần cao hơn VN, cũng không bao nhiêu người có $1316/ tháng trả tiền nhà, tương đương số 27.652.580 VND trên đây. 

"The median value of a housing unit in the US was $167,500 in 2005 with the median mortgage payment being clocked at $1,295." (Wikipedia)

Đó là giá năm 2005, khi giá nhà cao chót vót. Không có con số năm 2012, nhưng theo tôi sẽ giảm bớt, có lẽ chỉ vào khoảng $1100 là cùng. 

Mỹ còn không trả nổi $1316/ tháng, hiện nay hàng TRIỆU căn đang bị foreclosed cho mortgage chỉ $1100/tháng, huống chi VN là xứ có thu nhập đầu người bằng 2% của Mỹ, thì làm sao chịu nổi?

Do đó, KHÔNG CÓ CÁCH NÀO CỨU BĐS VN cả, hỡi ông Thiên, ông Ngoạn, ông Dũng à.

----------------------------------------

Vef, Nới cho vay bất động sản và tiêu dung, 11/04/2012, http://vef.vn/2012-04-11-noi-cho-vay-bds-va-tieu-dung

CafeLand, Siết tín dụng phi sản xuất: Chưa dừng lại, 06/07/2011, http://cafeland.vn/tin-tuc/3-11579-siet-tin-dung-phi-san-xuat-chua-dung-lai.html

Vef, DN địa ốc trả lãi vay ngân hàng 7.000 tỷ/tháng, 21/03/2012, http://vef.vn/2012-03-21-doanh-nghiep-bds-tra-lai-vay-ngan-hang-7000-ty-thang

Vef, Vẫn ham BĐS vì tin sẽ được cứu?, 10/04/2012, http://vef.vn/2012-04-10-van-ham-bds-vi-tin-se-duoc-cuu-

Gafin, Thống đốc: Nợ xấu hiện tăng lên 3,6%, 11/04/2012, http://gafin.vn/2012041101006603p0c34/thong-doc-no-xau-hien-tang-len-36.htm

Lao động, Vấn đề của thị trường bất động sản rất nghiêm trọng, 12/04/2012, http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Van-de-cua-thi-truong-bat-dong-san-rat-nghiem-trong/59793.bld

Wikipedia, Average Joe, http://en.wikipedia.org/wiki/Average_Joe

U.S Department of Housing and Urban Development (U.S HUD), Affordable Housing, 16/02/2012, http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/